Chi compra la prima casa a ottobre 2026 trova un mercato più caro: ad agosto il TAEG medio sui nuovi mutui per l'abitazione è salito al 3,99%, 18 punti base sopra il 3,81% di luglio. Le offerte migliori restano però molto sotto quella media, e per il primo acquisto la leva decisiva non è solo il tasso: conta la classe energetica dell'immobile, che azzera le spese di istruttoria e apre le condizioni green, insieme alle garanzie statali del Fondo Mutui Prima Casa, rinnovato fino al 2027.
Quanto costa un mutuo per la prima casa a ottobre 2026
Le migliori offerte a tasso fisso rilevate da MutuiOnline.it tra il 15 e il 16 ottobre 2026 partono da un TAN del 2,99% e da una rata di 421,06 euro su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni. Il confronto di Altroconsumo, condotto su oltre 60 proposte e su un mutuo da 160.000 euro, indica invece il fisso a 3,19% di TAN e 691,07 euro di rata: profilo e importo sono diversi, i numeri non sono sovrapponibili.
| Banca (tasso fisso) | TAN | TAEG | Rata |
|---|---|---|---|
| Crédit Agricole Italia – Mutuo Credit Agricole Flexi | 2,99% | 3,24% | 421,06 € |
| BPER Banca – Mutuo Promo Tasso Fisso Green | 3,05% | 3,29% | 424,31 € |
| Credem – Mutuo Tasso Fisso | 3,10% | 3,38% | 427,02 € |
Simulazione MutuiOnline.it, rilevazione 15-16 ottobre 2026: impiegato di 35 anni, residente a Milano, reddito 2.600 euro al mese, mutuo 100.000 euro, immobile 200.000 euro, durata 30 anni.
Il confronto Altroconsumo, basato su un richiedente di 37 anni con 2.000 euro di reddito mensile e un'abitazione da 200.000 euro, fotografa invece così le tre tipologie.
| Tipologia | Banca | TAN | TAEG | Rata |
|---|---|---|---|---|
| Fisso | Crédit Agricole | 3,19% | 3,49% | 691,07 € |
| Variabile | Webank | 2,99% | 3,08% | 674,05 € |
| Misto | Credem | 2,83% | 3,11% | 659,73 € |
Crédit Agricole compare in entrambe le tabelle con valori differenti: la divergenza dipende dalle simulazioni, non da un conflitto tra le due rilevazioni. MutuiOnline.it calcola su 100.000 euro e un reddito di 2.600 euro, Altroconsumo su 160.000 euro e 2.000 euro al mese.
Le agevolazioni per chi acquista la prima casa
Sul primo acquisto le banche concentrano gli sconti sugli immobili efficienti. Il Mutuo Credit Agricole Flexi azzera le spese di istruttoria per le classi A e B e prevede la perizia gratuita se il mutuo viene stipulato; Credem applica lo stesso azzeramento dell'istruttoria sulle classi A e B. Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, rinnovato fino al 2027, offre garanzie statali fino all'80%.
- Spese di istruttoria azzerate sugli immobili in classe A o B (Crédit Agricole, Credem)
- Perizia gratuita alla stipula con Crédit Agricole; 300 euro se il mutuo non si perfeziona
- Riduzione di 0,50 punti sul TAN sottoscrivendo la polizza facoltativa CPI Vita di CACI o equivalente
- Sconto di 0,10 punti per riqualificazione energetica con miglioramento di almeno due classi o riduzione del 30% dell'IPE, documentata con APE
- Garanzia statale fino all'80% con il Fondo Mutui Prima Casa, attivo fino al 2027
- Accesso prioritario al Fondo dal 3 agosto 2026 per chi beneficia della Legge 104, con garanzia all'80%
Il dato che lega tassi e agevolazioni arriva da MutuiOnline.it: ad agosto le migliori offerte a tasso fisso avevano un TAEG del 3,10% per i mutui green e del 3,40% per quelli standard. Trenta punti base di differenza, ottenuti scegliendo un immobile efficiente o un intervento di riqualificazione.
Quanto pesa la rata sullo stipendio
Su un reddito di 2.000 euro al mese, la rata del fisso assorbe il 34,6% dello stipendio, il variabile il 33,7% e il misto circa il 33%. Restano tra 1.309 e 1.340 euro al mese per tutte le altre spese. Lo scarto tra la rata più alta e la più bassa del confronto Altroconsumo è di 31,34 euro al mese, pari a 376,08 euro l'anno (691,07 meno 659,73, moltiplicato per dodici).
Un aumento dei tassi cambierebbe il quadro. Ipotizzando un TAN variabile che salga dal 2,99% al 3,99% all'inizio del mutuo, la rata teorica su 160.000 euro in 30 anni passerebbe da circa 674 a circa 763 euro: non è una previsione sull'offerta di Webank, ma uno scenario per misurare il rischio di chi sceglie il variabile.
Come cambia la scelta per chi compra nel 2026
Il mercato si è mosso in due direzioni opposte. Da un lato il costo del credito è salito: il TAEG medio di agosto 2026 è al 3,99%, contro il 3,67% di agosto 2025, oltre 30 punti base in più, e le nuove erogazioni sono scese da quasi 8 miliardi di luglio a circa 2 miliardi di agosto. Dall'altro le offerte più competitive restano lontane da quella media: 154 punti base di distanza per il variabile green e 50 punti base per la media delle proposte green a tasso fisso.
Per chi acquista la prima casa questo significa che la classe energetica pesa quanto il tasso. Un immobile in A o B somma tre vantaggi misurati dalle fonti: azzeramento delle spese di istruttoria, accesso alle condizioni green e TAEG più basso. Su un mutuo standard, invece, il riferimento resta il 3,91% di TAEG medio delle offerte rilevate ad agosto, contro il 3,49% dei green.
Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, con la sua estensione fino al 2027 e l'accesso prioritario per chi ha la Legge 104 dal 3 agosto 2026, riduce il rischio per la banca e rende più semplice ottenere il finanziamento. Per chi ha un reddito vicino ai 2.000 euro mensili e una rata che pesa per un terzo dello stipendio, è quella la variabile da verificare prima di firmare.
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