Chi compra la prima casa e accende ora il mutuo non aspetta la decisione della Bce del 29 ottobre: quel costo lo sta già pagando. Le offerte a tasso fisso si muovono sull'Eurirs, che incorpora le attese e può rincarare nei giorni prima di una riunione anche quando la Bce lascia i tassi fermi. Per chi deve firmare, il rischio non è la mossa di giovedì ma la distanza tra la ricerca della casa e il rogito.
TAN e TAEG: il tasso da guardare nell'offerta
Sul variabile, il parametro di riferimento è l'Euribor — al fixing del 14 ottobre 1 mese al 2,441%, 3 mesi al 2,628% — a cui va aggiunto lo spread della banca. Il tasso da confrontare è quello nero su bianco nell'offerta: TAN e TAEG, considerando durata e spread.
La riunione del Consiglio direttivo è fissata per giovedì 29 ottobre 2026 e la previsione prevalente è una pausa: la probabilità di un rialzo incorporata nei prezzi di mercato è stimata sotto il 10%. I tassi restano quelli decisi il 16 settembre 2026 con il rialzo da 25 punti base: depositi al 2,50%, rifinanziamento principale al 2,65%, prestiti marginali al 2,90%. L'inflazione dell'area euro a settembre è arrivata al 3,8%, contro il 3,2% di agosto e l'obiettivo del 2%. Lo snodo vero è il 17 dicembre, quando diversi analisti considerano possibile un aumento di 0,25 punti.
Il fisso rincara prima della riunione: il parametro è l'Eurirs
Chi sta per firmare un tasso fisso non guarda la decisione Bce ma l'Eurirs, che anticipa le mosse dell'istituto: le offerte possono salire nei giorni che precedono una riunione anche se poi la Bce non tocca nulla. L'Eurirs è il parametro di riferimento; l'offerta finale cambia anche per banca e spread. Per questo un solo valore non basta a confrontare le offerte.
Sul variabile il meccanismo è identico ma con un ritardo: il tasso è Euribor più spread e cambia alla data di revisione del contratto. Il fixing del 14 ottobre dava l'Euribor a 1 mese al 2,441%, a 3 mesi al 2,628%, a 6 mesi al 2,924% e a 12 mesi al 3,201%. A gennaio il 3 mesi era vicino al 2%: in dieci mesi è salito di circa 0,6 punti, l'equivalente di due rialzi e mezzo da 0,25.
Quanto pesa un rialzo da 0,25 punti sulla rata
Su un mutuo da 150.000 euro in 25 anni un rialzo di 0,25 punti porta la rata da circa 759 a circa 779 euro: 20 euro in più al mese, circa 245 all'anno. Un quarto di punto su un tasso del 3,6% equivale al 6,9% di interesse in più (0,25 su 3,6).
| Capitale e durata | Tasso | Rata oggi | Rata con +0,25 | Differenza mensile | Differenza annua |
|---|---|---|---|---|---|
| 100.000 euro, 25 anni | 3% | 474 euro | 487 euro | 13 euro | circa 157 euro |
| 150.000 euro, 25 anni | 3,6% | 759 euro | 779 euro | 20 euro | circa 245 euro |
| 220.000 euro, 25 anni | 3,6% | 1.113 euro | 1.143 euro | 30 euro | circa 359 euro |
Gli importi sono massimi, calcolati sul capitale ancora intero: dopo dieci anni di rate lo stesso rialzo pesa circa 13 euro al mese.
Surroga, rinegoziazione e formule cap: le mosse di chi compra
Chi ha già un variabile può trasferire il mutuo con la surroga, gratuita per legge, oppure chiedere nuove condizioni alla propria banca; chi deve ancora firmare può valutare tasso misto o variabile con tetto massimo. Con carburanti e bollette già alti, una rata certa può valere più di un piccolo risparmio iniziale.
- Surroga: passaggio a un'altra banca, anche verso il fisso, senza costi per legge.
- Rinegoziazione: nuove condizioni senza cambiare istituto.
- Estinzione parziale: riduce il capitale su cui maturano gli interessi.
- Accantonamento: mettere da parte ogni mese una cifra pari all'aumento atteso.
- Misto o cap: rata protetta per chi deve ancora accendere il finanziamento.
Se i rialzi fossero quattro — lo scenario ipotizzato dai mercati ma non deciso dalla Bce; gli operatori, invece, scontano ancora due o tre rialzi entro la fine del 2027 — il mutuo da 150.000 euro passerebbe da circa 759 a 842 euro al mese: 83 euro in più, quasi 1.000 all'anno, cioè il 10,9% sulla rata di partenza (83 su 759). Per chi compra la prima casa e accende il primo mutuo, la leva non è indovinare la mossa del 29 ottobre o del 17 dicembre: è il tasso che finisce nero su bianco al rogito, e quello resta per tutta la durata del contratto.
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