In Toscana il valore medio di un immobile è 232.023 euro, ma il mutuo medio richiesto si ferma a 145.896 euro: chi compra casa deve coprire con mezzi propri 86.127 euro (232.023 meno 145.896), il 37,1% del prezzo. Ecco perché, anche con il variabile al 2,84% contro il fisso al 3,53%, a settembre 2026 la rata fissa da 1.047 euro resta la scelta prevalente per chi acquista. Per un primo acquisto il nodo non è solo il tasso: è la provvista iniziale.
In Toscana il mutuo medio copre il 62,9% del valore dell'immobile
In Toscana il mutuo medio richiesto nei primi nove mesi del 2026 è di 145.896 euro, contro un valore medio degli immobili di 232.023 euro. Il finanziamento copre quindi il 62,9% del prezzo (145.896 su 232.023): la differenza, 86.127 euro, resta a carico di chi compra. In Italia l'importo medio richiesto è 145.879 euro e il valore medio degli immobili 225.862 euro. La durata media dei finanziamenti in Toscana è di 24 anni e 11 mesi, con un'età media dei richiedenti di 39 anni e 5 mesi.
La rata fissa costa 63 euro in più al mese del variabile
A settembre 2026 il Tan medio dei mutui a tasso fisso in Toscana è al 3,53%, mentre il variabile si attesta al 2,84%. Su un mutuo da 180.000 euro in 20 anni, la rata fissa è di 1.047 euro al mese contro 984 euro del variabile: 63 euro di differenza.
| Tipologia | Tan settembre 2026 | Rata mensile su 180.000 euro in 20 anni |
|---|---|---|
| Fisso | 3,53% | 1.047 euro |
| Variabile | 2,84% | 984 euro |
| Differenza | 0,69 punti | 63 euro |
Il divario tra i due tassi è di 69 punti base, in calo dai 77 punti base di gennaio 2026. Il risparmio mensile del variabile è sceso da 70 euro a 63 euro; sull'intera durata il vantaggio stimato passa da circa 16.700 euro a poco più di 15.000 euro.
A Firenze il mutuo medio lascia scoperti 104.867 euro
Firenze è la provincia toscana con l'importo medio richiesto più alto, 160.395 euro, e il valore medio degli immobili più elevato, 265.262 euro. Il finanziamento copre il 60,5% del prezzo (160.395 su 265.262): restano 104.867 euro da coprire. Seguono Prato, con 147.436 euro di mutuo medio e 233.606 euro di valore immobile, e Lucca, con 146.651 euro e 230.005 euro.
Perché il fisso resta la scelta prevalente
Nonostante il variabile costi meno, in Toscana chi chiede un mutuo continua a preferire il tasso fisso. La rata fissa offre certezza sull'importo da pagare per tutta la durata del finanziamento, mentre il variabile può salire. È questa ricerca di stabilità a pesare più del risparmio immediato di 63 euro al mese.
“Per il fisso la crescita riflette il rialzo degli indici Irs, influenzati dall’andamento dei rendimenti dei titoli di Stato tedeschi a 30 anni”, spiega Matteo Favaro, COO e Managing Director Financial Products di MutuiOnline.it. “Per il variabile, invece, incidono le decisioni di politica monetaria della Banca centrale europea, adottate per contrastare le pressioni inflazionistiche”. A pesare sono anche le tensioni geopolitiche ed energetiche internazionali.
Il vero nodo per il primo acquisto è la provvista iniziale
Per chi compra la prima casa, il differenziale tra fisso e variabile vale 63 euro al mese su un mutuo da 180.000 euro. Ma il dato più pesante è il rapporto tra finanziamento e valore dell'immobile: il mutuo medio copre il 62,9% del prezzo, lasciando 86.127 euro scoperti. A Firenze la quota scende al 60,5%, con 104.867 euro da coprire. Il calcolo è presto fatto: 145.896 su 232.023 equivale al 62,9%; il restante 37,1% deve arrivare da risparmi o altre risorse. Per un primo acquisto la rata da 1.047 euro è solo una parte dell'operazione: la capienza della provvista iniziale decide se il mutuo si accende.
Per chi compra la prima casa in Toscana, il tasso fisso al 3,53% è il prezzo della certezza, ma il vero ostacolo è il gap medio di 86.127 euro tra mutuo e valore dell'immobile. A Firenze quel gap sale a 104.867 euro: senza una provvista adeguata, anche il variabile al 2,84% non basta a chiudere l'operazione.
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