Il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni è salito al 3,61% a settembre 2026, dal 3,55% di agosto. Per chi sta per comprare la prima casa e cerca un finanziamento, il dato si traduce in una rata di circa 760 euro su 150.000 euro in 25 anni: circa 5 euro in più al mese rispetto ad agosto e oltre 26 euro in più rispetto a un anno fa. La media ABI fotografa il mercato nel suo insieme, non la singola offerta: il margine di risparmio si gioca sul confronto tra preventivi e sul TAEG.
Quanto pesa il rialzo sulla rata di chi compra casa?
Il 3,61% è il tasso medio sulle nuove operazioni per l'acquisto di abitazioni rilevato dall'ABI a settembre 2026. Su un mutuo di 150.000 euro da restituire in 25 anni, con rate mensili e ammortamento alla francese, la rata è di circa 760 euro. Al 3,55% di agosto sarebbe stata di circa 755 euro, mentre al 3,28% di settembre 2025 sarebbe scesa a circa 733 euro.
Il conto mensile sembra contenuto, ma l'effetto annuale è più chiaro. Calcolando 5 euro per 12 mesi, il rialzo rispetto ad agosto vale circa 60 euro in più all'anno; calcolando 26 euro per 12 mesi, la distanza dal livello di un anno prima supera i 312 euro. Per chi compra la prima casa, è la differenza tra un preventivo verificato con calma e uno accettato sulla prima proposta.
Il movimento non è isolato. L'Euribor a 3 mesi è passato dal 2,51% medio di agosto al 2,64% di settembre; l'IRS a 10 anni è salito dal 3,23% al 3,53%. A metà ottobre l'IRS a 20 anni, parametro su cui le banche costruiscono i tassi fissi, si muoveva da circa il 3,3% di metà luglio a oltre il 3,6%. Sono riferimenti di contesto, non il tasso finale del finanziamento: a questi si aggiunge lo spread applicato dall'intermediario. La risalita arriva dopo i due rialzi BCE di giugno e settembre 2026, che hanno portato il tasso sui depositi al 2,50%; a giugno il tasso medio sui nuovi mutui era al 3,48%, 13 centesimi in meno in un trimestre.
La media ABI non basta: il confronto parte dal TAEG
Il 3,61% non corrisponde necessariamente al tasso applicato dalle singole banche ai diversi clienti, né esprime il costo complessivo del mutuo. Le offerte possono discostarsi in meglio o in peggio a seconda del profilo del richiedente, della durata, del rapporto tra importo e valore dell'immobile e del tipo di tasso scelto. Per questo, per chi compra la prima casa, il confronto va fatto su proposte costruite sullo stesso importo e sulla stessa durata, verificando il TAEG e non solo il TAN.
| Banca | TAN | TAEG | Rata mensile |
|---|---|---|---|
| Crédit Agricole Italia | 2,99% | 3,24% | 421,06 € |
| Credem | 3,06% | 3,34% | 424,85 € |
| Banco di Desio e della Brianza | 3,20% | 3,37% | 432,47 € |
Simulazione a tasso fisso: impiegato di 35 anni, residente a Milano, reddito di 2.600 euro mensili, mutuo di 100.000 euro, valore immobile 200.000 euro, durata 30 anni. Rilevazione del 23/10/2026 ore 9:00.
La prima riga della tabella mostra perché il TAEG conta: il 3,24% di Crédit Agricole Italia è 0,25 punti sopra il TAN del 2,99%, un divario che incorpora spese e costi accessori. Banco di Desio, con un TAN del 3,20%, arriva a un TAEG del 3,37%: 0,17 punti in più. Sono differenze decimali che su importi elevati e durate lunghe cambiano la spesa mensile e gli interessi da restituire.
La Banca d'Italia ricorda inoltre che, per i mutui variabili, il calcolo della rata presuppone che i tassi rimangano stabili: non anticipa quindi quanto si pagherà davvero se il parametro cambierà. Una rata iniziale più contenuta va letta insieme alla possibilità di futuri aumenti e al margine disponibile nel bilancio familiare.
Surroga e rinegoziazione: le mosse per chi ha già un mutuo
Chi ha già acceso un mutuo prima casa può valutare la surroga. Nel terzo trimestre 2026 le richieste di surroga sono scese al 16,0% del totale, meno della metà rispetto al picco del 37,6% nel primo trimestre 2025. Oltre il 70% delle richieste riguarda però un mutuo per l'acquisto della prima casa: il segmento resta centrale. Chi ha un mutuo a tasso fisso mantiene il tasso previsto dal contratto; per il variabile, l'effetto del rialzo dipende dal parametro e dalle scadenze di aggiornamento stabilite nel contratto.
La surroga è gratuita per il cliente: istruttoria, perizia e spese notarili sono a carico della banca subentrante, e non sono previste penali. Il Testo Unico Bancario impone tempi certi: l'operazione va perfezionata entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca, pena un indennizzo a favore del cliente. Resta valida la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa, a condizione che l'importo surrogato non superi il debito residuo.
In una fase di tassi in salita, il tempismo pesa. Una surroga richiede in genere tra 30 e 60 giorni dalla richiesta alla firma. Chi avvia la pratica tra fine ottobre e novembre arriverà alla firma tra dicembre e gennaio, a cavallo di due riunioni della BCE. Per questo è importante chiedere alla nuova banca quando viene fissato il tasso: al momento della delibera oppure nel giorno della stipula. Nel secondo caso, un ulteriore rialzo degli indici potrebbe far salire il tasso rispetto al preventivo iniziale.
Prima di cambiare banca, può essere utile presentare il preventivo migliore al proprio istituto e chiedere una rinegoziazione: spesso la banca preferisce rivedere il tasso piuttosto che perdere il cliente. Attenzione alle offerte in cui la rata scende soprattutto perché si allunga la durata: il costo totale del finanziamento può aumentare. Anche le polizze facoltative abbinate all'offerta possono ridurre il vantaggio effettivo.
A settembre 2026 i prestiti complessivi a famiglie e imprese sono cresciuti del 3,7% su base annua, dopo il 3,5% di agosto. Per chi compra la prima casa, il dato che conta resta il costo del finanziamento effettivamente ottenibile. La media ABI è un punto di partenza; il confronto tra preventivi aggiornati è la leva che può fare la differenza.
Per chi compra la prima casa, il 3,61% non è un tetto: è il punto di partenza di un confronto che, sui 150.000 euro in 25 anni, vale oltre 300 euro l'anno tra il tasso di settembre 2025 e quello attuale. Il tempo, in una fase di rialzo, è parte del costo.
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