Chi compra la prima casa oggi trova un mercato più caro: ad agosto 2026 il TAEG medio sui nuovi mutui è salito al 3,99%, contro il 3,81% di luglio. Per gli under 36, però, i tassi restano più bassi, tra il 3,50% e il 3,75%, anche con un finanziamento superiore all'80% del valore dell'immobile. La partita per il primo acquisto si gioca su due leve: quanto si chiede alla banca e quale tasso si sceglie.
Under 36: il tasso calmierato regge anche sopra l'80%
Per chi ha meno di 36 anni il mutuo prima casa resta più accessibile. Secondo Marco Tromboni (Euroansa), i tassi si aggirano tra il 3,50% e il 3,75% anche quando il finanziamento supera l'80% del valore dell'immobile, in un quadro in cui la BCE ha alzato i tassi dello 0,25% e le previsioni parlano di due rialzi da 0,25 a inizio 2027.
| Profilo di mutuo | Tasso indicato |
|---|---|
| Fisso standard, 80% del valore | 3,30% |
| Fisso standard, 81-100% del valore | intorno al 4% |
| Under 36, anche sopra l'80% | 3,50-3,75% |
Il salto tra il fisso all'80% e quello sopra l'80% è di 0,70 punti percentuali: calcolando 4,00 – 3,30, il finanziamento più alto costa il 21,2% in più in termini relativi (0,70/3,30). Sotto il 3% si scende solo su porzioni green e campagne spot di alcune banche, non è la regola.
Le offerte migliori restano sotto il TAEG medio
Le migliori offerte rilevate da MutuiOnline.it (TAEG 3,10% per il fisso green e 3,40% per lo standard) restano sotto la media dei finanziamenti erogati indicata da Banca d'Italia (3,99%). I due dati misurano grandezze diverse, offerte presenti sul mercato da una parte e mutui conclusi dall'altra, e non sono pienamente sovrapponibili (MutuiOnline.it). Con questa precisazione, la distanza tra media e migliore proposta sul fisso green arriva a 89 punti base: calcolando 3,99 – 3,10 si ottengono 0,89 punti, cioè 89 punti base.
| Tipo di offerta | TAEG migliore agosto 2026 |
|---|---|
| Fisso green | 3,10% |
| Fisso standard | 3,40% |
| Variabile green | 2,45% |
| Variabile standard | 2,92% |
Rispetto alla media BdI di tutti i nuovi mutui (3,99%), la migliore offerta variabile green (2,45%) è 154 punti base più bassa; le fonti non forniscono una media BdI specifica per il variabile. La media delle offerte rilevate da MutuiOnline.it, non solo le punte migliori, era del 3,49% green e 3,91% standard sul fisso, e del 3,00% green e 3,11% standard sul variabile. I dati della Banca d'Italia, pubblicati il 9 ottobre, mostrano però un mercato in rallentamento: ad agosto le nuove erogazioni si sono fermate a 2 miliardi di euro, contro i quasi 8 miliardi di luglio. Pesa il fattore stagionale, ma anche il costo del credito più alto di dodici mesi fa. Le banche offrono condizioni agevolate sui mutui green perché considerano gli immobili efficienti un investimento più solido nel tempo: su 20 o 30 anni anche pochi decimali valgono migliaia di euro.
Le previsioni sui rialzi non sono allineate
Le fonti non concordano sul numero di strette future. L'Araldo riporta due rialzi da 0,25 a inizio 2027, uno a gennaio e l'altro 1-3 mesi dopo. Monetaweb parla invece di tre aumenti da 25 punti base dalle attese di mercato ricavate dai future sull'Euribor: uno entro fine 2026, uno a inizio 2027 e uno entro l'estate 2027. La differenza conta per chi deve scegliere oggi tra fisso e variabile.
A giugno e settembre 2026 la BCE è già intervenuta con due strette per complessivi 50 punti base. Il TAEG medio è passato dal 3,81% di luglio al 3,99% di agosto: 18 punti base in più in un mese. Rispetto al 3,67% di agosto 2025, il costo è salito di 32 punti base, calcolando 3,99 – 3,67. Marco Tromboni, consulente del credito e team manager dell'ufficio vigevanese di Euroansa, spiega che la BCE ha alzato i tassi dello 0,25 e che le previsioni indicano due rialzi da 0,25 a inizio 2027. Oscar Cosentini, presidente di Kìron Partner, ricorda che negli Stati Uniti il mutuo trentennale costa il 7%, mentre in Italia si resta sotto il 4%: un livello non elevato in termini assoluti.
Fisso o variabile per chi compra la prima volta
La maggior parte degli italiani sceglie il tasso fisso: 85 mutuatari su 100, secondo i dati Kìron. Il variabile puro resta sotto il 5%, il variabile con Cap sotto l'1%, mentre il misto sale al 9%. Per un primo acquisto, una lettura possibile è che la rata stabile pesi più della possibilità di risparmiare nei primi mesi.
Guido Bertolino, responsabile Business Development di MutuiSupermarket, avverte che, sulla base delle attuali previsioni, «la rata del miglior variabile raggiungere quella del miglior fisso già nel giro di 3 o 4 mesi, per poi mantenersi costantemente superiore nei quattro anni successivi». Per un variabile da 200mila euro a 30 anni appena acceso, la rata è destinata a salire di circa il 10% rispetto ai livelli attuali; per uno acceso 20 anni fa, l'impatto scende al 3,5%. Il minor effetto sui mutui vecchi dipende dal capitale residuo più basso. Per chi accende oggi un mutuo, il consiglio è guardare con attenzione al fisso: il sistema bancario non ha ancora recepito l'aumento degli Irs degli ultimi mesi e offre mutui a tasso fisso inferiori all'Irs. Per un primo acquisto, si può leggere la scelta come la domanda non su quanto il mutuo convenga in assoluto, ma su quanto si è disposti a pagare per non rivedere la rata tra sei mesi.
Fonti
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