Sale and Lease Back Immobiliare: Cos’è, Come Funziona ed Esempi

Il sale and lease back immobiliare (o, per meglio dire, locazione finanziaria di ritorno) è un istituto giuridico atipico che sta riscuotendo un notevole successo in tutti gli ambienti imprenditoriali, compresi i nostrani. Pertanto, rivolgendoci ad imprenditori consolidati, ma anche ai neofiti del settore, vediamo di comprendere meglio lo schema che caratterizza questo contratto nonché gli aspetti da tenere in maggiore considerazione per non incorrere in spiacevoli sorprese.

Cos’ è il sale and lease back immobiliare

È un contratto tramite il quale il proprietario di un bene immobile vende quest’ultimo ad un imprenditore finanziario (es. società di leasing). La società di leasing, dopo aver pagato il corrispettivo, ne diviene proprietaria. Contestualmente cede lo stesso immobile in locazione finanziaria (leasing) alla stessa parte venditrice la quale, per la durata pattuita, verserà i canoni di leasing potendo decidere, a scadenza del contratto, di riscattare il bene immobile.

Viene solitamente utilizzato dagli imprenditori che sono proprietari di impianti costosi e che, avendo necessità di mantenere liquidità aziendale, preferiscono gestirli attuando questo schema contrattuale e garantendosi, comunque, la possibilità di rientrare nella proprietà dell’immobile tramite l’istituto del riscatto.

Un punto a favore di questa locazione finanziaria di ritorno è rinvenibile nel costo ridotto della provvista nonché nel venir meno dei costi di gestione dell’immobile: tutto questo impatterà positivamente nelle politiche aziendali che verranno attuate e che, in movimento espansivo, porteranno l’impresa verso maggiori profitti.

Oggetto del contratto e schema negoziale

Un contratto di sale and lease back può avere ad oggetto non solo beni immobili, ma anche automezzi, impianti di produzione o marchi. Ecco che è facilmente intuibile come la locazione finanziaria degli stessi sia più conveniente per gli imprenditori; i costi, soprattutto di mantenimento, sono elevati ed economicamente svantaggiosi. Per questo, la locazione ha quel quid pluris che, invece, manca alla piena proprietà del bene; questo istituto opera proprio in un’ottica di propulsione e crescita, in termini di profitto, per l’enterprise.

Lease back e patto commissorio

Alla luce di quanto sopra evidenziato il corrispettivo della vendita possiamo interpretarlo come un prestito effettuato dalla società di leasing all’impresa bisognosa di liquidità, la quale, nel rispetto di quanto pattuito, restituirà capitale ed interessi tramite i canoni periodici di locazione. Allo stesso tempo, però, evidenziamo come l’immobile venduto resti, sostanzialmente, nella disponibilità della parte venditrice, la quale continua ad usarlo versando i canoni periodici di leasing e potrà comunque, a scadenza contrattuale, riscattare il bene. Pertanto è arguto domandarsi se dietro questa fattispecie contrattuale possa celarsi un patto commissorio.

Sul punto recente giurisprudenza si è pronunciata individuando gli aspetti da analizzare al fine di escludere forme elusive di norme imperative. Innanzitutto bisogna osservare la causa del contratto:

• Se questa si sostanzia nel finanziamento, saremo in presenza di un contratto lecito;
• Di contro, se si sostanzia nella vendita in funzione di garanzia la conseguenza che ne scaturirà sarà la nullità (art. 1418c.c.) per illiceità della causa (art.1343 c.c.) poiché, sostanzialmente, ci si troverà in presenza di un patto commissorio vietato dalla legge (art. 2744 c.c.).

In buona sostanza la società di leasing non potrà appropriarsi del bene immobile, oggetto del contratto, immettendolo nel proprio patrimonio qualora l’imprenditore divenga insolvente: una siffatta situazione porterà, inevitabilmente, a configurare la nullità del contratto stesso.Pertanto, qualora ci dovessimo trovare di fronte ad una situazione caratterizzata da:

• la presenza di un credito/debito tra la società di leasing e l’impresa;
• difficoltà economiche dell’imprenditore tali da poter legittimare un probabile approfittamento da parte della società finanziaria concedente;
• un’oggettiva asimmetria tra il valore del bene oggetto di contratto e il corrispettivo versato dalla società di leasing;
• la presenza di clausole che configurano una facoltà di trattenuta del prezzo di vendita in capo alla società di leasing o che disciplinano un prezzo molto basso rispetto al valore di mercato del bene immobile.

Criteri di idoneità per le aziende

Per poter essere considerate idonee ad un’operazione di sale and lease back, le aziende devono rispettare alcuni criteri chiave. Innanzitutto, non deve essere presente una situazione di debito eccessivo che potrebbe suggerire un’intento elusivo o fraudolento, come il tentativo di stabilire un patto commissorio, il quale è vietato per legge. Inoltre, le aziende non dovrebbero trovarsi in gravi difficoltà economiche e il valore del bene trasferito dovrebbe essere proporzionale al corrispettivo versato dall’acquirente. È importante notare che questi indicatori non devono necessariamente coesistere nella stessa operazione finanziaria e che la presenza di tali fattori non implica automaticamente l’illiceità dell’operazione. Inoltre, l’azienda non deve privarsi dell’uso del bene, indicando che l’operazione è più un’intestazione di proprietà per fini finanziari piuttosto che un trasferimento di possesso effettivo​¹​.

Aspetti contabili e fiscali del sale and lease back

Dal punto di vista contabile e fiscale, il sale and lease back è un’operazione complessa che si articola in più fasi: l’impresa cede la proprietà di un bene a un’impresa di leasing, che a sua volta permette all’impresa di continuare ad utilizzare il bene con un diverso titolo giuridico. Infine, alla scadenza del contratto di leasing, l’impresa può riscattare il bene, stipulare un nuovo contratto o restituirlo alla società di leasing.

Gli aspetti contabili comprendono la registrazione del guadagno o della perdita sulla vendita del bene, mentre i pagamenti del leasing verranno trattati come spese operative. A livello fiscale l’operazione include la possibilità di dedurre i canoni di leasing come spese d’impresa, influenzando così la base imponibile. Questo processo deve essere attentamente gestito per assicurare la conformità alle normative vigenti e massimizzare i benefici fiscali​.

Possibili rischi e svantaggi dell’operazione

Nonostante i vantaggi, il sale and lease back comporta dei rischi e svantaggi. Tra questi ci sono le potenziali passività fiscali legate alle plusvalenze realizzate con la vendita del bene, che potrebbero essere significative e influire negativamente sulla liquidità dell’impresa. Inoltre, vendendo il bene, l’impresa perde i benefici della svalutazione e l’opportunità di apprezzamento del valore del bene nel tempo. Infine, c’è il rischio di perdere il controllo sulla proprietà: se il contratto di locazione non è strutturato adeguatamente, l’impresa potrebbe non avere più autorità sull’immobile e sarebbe soggetta alle condizioni dettate dall’investitore.

Domande Frequenti