Se vuoi acquistare una casa o ristrutturarla, oppure aprire un’attività in proprio allora hai certamente bisogno di un mutuo bancario, ovvero di una certa quantità di denaro che ti possa aiutare a sostenere queste spese ad un interesse agevolato.
Mutuo bancario: la definizione
Il mutuo altro non è che un contratto che viene stipulato da due o più parti: la banca, mutuante, che concede il denaro e il richiedente, o richiedenti se sono più di uno, detti mutuatari, che, all’atto della sottoscrizione del contratto di mutuo, si impegnano, a determinate condizioni, alla restituzione del denaro preso a prestito maggiorato dell’importo degli interessi passivi.
Il contratto di mutuo è disciplinato dall’articolo 1813 del codice civile. Generalmente la sottoscrizione di un contratto di mutuo è finalizzata all’acquisto di beni immobili, o per la loro ristrutturazione, o eventualmente, per attività aziendali.
Tipologie di tassi
Gli interessi passivi pagati sul mutuo sono il prezzo relativo alla concessione di un determinato importo e questi vengono calcolati sulla base di tassi di riferimento specifici. Il pagamento degli interessi passivi avviene contestualmente a quello relativo al capitale erogato, quindi tramite la corresponsione delle rate pattuite con la sottoscrizione del piano di ammortamento del mutuo.
I tipi di tassi che possono essere applicati sono sostanzialmente tre:
- mutuo a tasso fisso;
- mutuo a tasso variabile;
- mutuo a tasso variabile con cap.
I mutui a tasso fisso prevedono, per il mutuante, la corresponsione di una percentuale di interessi sull’ammontare dell’importo erogato sempre fisso e costante per tutta la durata del contratto: questo nel tempo risulta essere più vantaggioso, soprattutto in periodi come questo, dato che sono estremamente bassi.
I mutui a tasso variabile, invece, variano in base all’andamento dei tassi di interesse, quindi questo comporta una maggiore incertezza in relazione all’ammontare del prezzo che si dovrà effettivamente pagare alla banca al termine del contratto di mutuo. Pertanto, nel variabile si corre il rischio di dover pagare, magari per un periodo limitato, una rata più alta rispetto ad un tasso fisso.
Altra forma di mutuo è quella a tasso variabile con cap: in questa ipotesi si prevede l’applicazione di un tasso variabile ma con un tetto, cioè si prevede un tasso massimo che non può essere superato in caso di importante oscillazione dei tassi di interesse.
Come viene calcolata la rata
Oltre agli interessi e alla quota capitale, vengono ricompresi nella rata del mutuo anche gli oneri relativi agli altri costi di gestione, come ad esempio le spese di istruttoria ed eventualmente anche le spese di perizia e le spese notarili. In ogni caso, prima della sottoscrizione del mutuo, la banca rilascia al cliente un piano di ammortamento nel quale vengono elencate, una ad una, tutte le rate, la loro composizione e la scadenza.
La rata indicata all’interno del piano di ammortamento è composta da una quota di capitale e da una percentuale di interessi. La ripartizione di quota capitale e di interessi, però, varia in base alla tipologia del piano di ammortamento sottoscritto. Il piano di ammortamento italiano, prevede che le rate siano composte da una quota di capitale fissa e una quota di interessi decrescente, ovvero che diminuisce con il diminuire delle rate residue; in questo modo l’estinzione del mutuo avviene più velocemente e l’ammontare degli interessi che verranno corrisposti appare contenuto.
Il piano di ammortamento alla francese, invece presuppone che le rate inziali siano composte da una quota di capitale iniziale minore rispetto alla quota imputata a interessi; pertanto, le quote del capitale risulteranno più alte solo verso la data di estinzione, ovvero gli interessi verranno estinti prima del capitale. Infine, in base al piano di ammortamento cosiddetto libero, la rata viene calcolata sulla base sia del capitale residuo, sia della periodicità del rimborso, inoltre, non vi è indicazione specifica delle singole rate ma solo una durata contrattuale e, in base a questa, prima verrà estinto il mutuo, minori risulteranno gli interessi da corrispondere.
Condizioni di Accesso e Requisiti
L’approvazione di un mutuo richiede un’attenta valutazione da parte della banca, che prende in considerazione fattori come il reddito del richiedente, la sua storia creditizia e la stabilità lavorativa. Il rapporto tra reddito e rata del mutuo, analizzato spesso tramite l’ISEE, è fondamentale per determinare il massimo importo finanziabile. Inoltre, le banche possono richiedere garanzie supplementari, come la presenza di un garante o la sottoscrizione di un’assicurazione sulla vita o sull’immobile, per proteggersi dal rischio di insolvenza.
Spese Aggiuntive
Le spese aggiuntive associate a un mutuo possono avere un impatto significativo sul costo totale. Oltre agli interessi, i mutuatari devono tenere conto delle commissioni di istruttoria, delle spese notarili per l’atto di mutuo e l’ipoteca, delle spese di perizia dell’immobile, e delle spese assicurative, che possono includere un’assicurazione sulla vita e sull’immobile. È cruciale considerare tutte queste voci per calcolare il vero costo del mutuo.
Aspetti Fiscali
Gli aspetti fiscali legati ai mutui possono offrire vantaggi significativi. In Italia, ad esempio, è possibile beneficiare di detrazioni fiscali sugli interessi passivi per l’acquisto della prima casa e per lavori di ristrutturazione. Queste detrazioni possono ridurre il carico fiscale annuo e, di conseguenza, l’onere finanziario complessivo del mutuo. È importante consultare un esperto fiscale per massimizzare questi benefici.
Condizioni di Estinzione Anticipata
L’estinzione anticipata di un mutuo può essere vantaggiosa se si dispone di liquidità extra, ma può comportare costi aggiuntivi o penali. Queste penali variano in base al contratto di mutuo e alle condizioni di mercato al momento dell’estinzione. Prima di decidere di estinguere anticipatamente un mutuo, è consigliabile valutare attentamente i costi associati e confrontarli con i benefici derivanti dal risparmio degli interessi futuri.
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