Confronta Mutui: Come Funziona con il Calcolo della Rata e Tassi Previsti

Prima di richiedere un mutuo ad un qualsiasi istituto bancario è bene che tu conosca per lo meno i concetti base di questo tipo di operazione, i differenti tipi di tasso e come funziona il calcolo della rata che dovrai sostenere. Nelle prossime righe ti daremo qualche delucidazione in modo che la tua scelta possa essere quanto più ponderata possibile.

Cos’è il mutuo e come si calcola la rata

Il mutuo non è altro che un prestito che viene concesso da una banca (chiamata il mutuante) a favore di un soggetto (il mutuatario), il quale si impegna tramite la sottoscrizione di un contratto a restituire la somma di danaro che riceve entro un determinato lasso di tempo. È chiaro che l’istituto di credito che mette a disposizione l’importo richiesto dal mutuatario, a fronte del finanziamento, richiede degli interessi al mutuatario i quali vengono applicati su ogni singola rata del mutuo.

Gli interessi vengono calcolati in base al tasso di interesse applicato, che a sua volta viene stabilito in base allo spread (l’effettivo margine di guadagno che stabilisce la banca) e ad un altro parametro che varia a seconda che il mutuo stipulato venga fatto a tasso fisso o a tasso variabile. In presenza di tasso fisso ci si basa appunto sull’Irs o sull’Euris, mentre in presenza di tasso variabile ci si basa sull’Euribor.

Spese Accessorie nel Mutuo

Le spese accessorie di un mutuo possono avere un impatto significativo sulla rata mensile e sul costo totale del prestito. Queste spese includono, ma non sono limitate a:

• le spese di istruttoria, che sono i costi amministrativi per la valutazione della pratica;
• le spese di perizia, che coprono la valutazione del valore dell’immobile da parte di un esperto;
• le spese assicurative, che possono includere l’assicurazione sulla vita del mutuatario o l’assicurazione dell’immobile;
• le imposte, come l’imposta sostitutiva o l’IVA se applicabile.

È essenziale considerare tutte queste spese nel calcolo del costo totale del mutuo per avere una visione accurata del proprio impegno finanziario.

Differenza tra tasso fisso e tasso variabile

Il tasso fisso viene stabilito al momento della stipula del mutuo e dopo tale sottoscrizione esso rimane costante per tutta la durata del prestito. Di solito chi sceglie questo tipo di tasso – che è solitamente più alto di quello variabile – lo fa perché vuole avere la certezza che le sue rate rimangano sempre dello stesso importo e non ci siano in futuro sorprese o oscillazioni nei pagamenti da rimborsare. Chi scegli invece il tasso variabile si assume il rischio di vedere le rate aumentare in futuro, dato che i tassi variabili possono appunto cambiare nel corso della durata del mutuo, pur di pagare inizialmente delle rate più basse.

Vantaggi e Svantaggi dei Tassi Fissi e Variabili

I tassi fissi offrono prevedibilità e stabilità poiché la rata rimane costante per tutta la durata del mutuo, proteggendo il mutuatario da eventuali aumenti dei tassi di interesse. Tuttavia, solitamente hanno tassi iniziali più elevati rispetto ai mutui a tasso variabile.

I tassi variabili, d’altra parte, iniziano con tassi più bassi, il che può essere vantaggioso a breve termine. Tuttavia, possono portare a rate più elevate in futuro se i tassi di interesse salgono. La scelta tra tasso fisso e variabile dipende dalla tolleranza al rischio del mutuatario e dalle sue previsioni sull’andamento futuro dei tassi di interesse.

Il piano di ammortamento del mutuo

Il piano di ammortamento del mutuo è la programmazione della restituzione del debito che si ha con l’istituto bancario e viene espresso in rate mensili. Nel piano di ammortamento le rate sono scomposte in quota capitale e quota di interessi in modo che il mutuatario sappia esattamente di volta in volta cosa sta rimborsando alla banca.

Come si calcola la rata del mutuo

Tutti i concetti che ti abbiamo chiarito nei paragrafi precedenti sono fondamentali per far sì che tu ti renda conto di che tipo di operazione è quella del finanziamento di un mutuo e sono altresì necessari per capire come si calcola la rata del muto. Calcolare da soli l’ipotetica rata del proprio mutuo, quando si conoscono i vari parametri del finanziamento, non è poi così difficile dato che esiste una formula matematica ben precisa per effettuare l’operazione, la quale è:

[C x (1 + TA / RA)(RA x A)] x {(TA / RA) / [(1 + TA / RA) (RA x A)] – 1}

I valori della formula sono da intendersi come:

C = capitale ossia l’importo del mutuo
TA = tasso annuale espresso in numeri decimali (il 2% di tasso annuale corrisponde ad esempio a 0,02)
RA = numero di rate annuali (solitamente sono 12 in quanto nella maggior parte dei casi si opta per rate mensili)
A = durata del mutuo espressa in anni

Se però la matematica non è il tuo forte, non ti devi preoccupare in quanto on line esistono oggi numerosi simulatori di mutuo che rendono ancor più semplice il calcolo della rata di un mutuo. Basterà collegarsi on line ad uno dei simulatori proposto sul web ed inserire alcuni semplici dati ossia l’importo e la durata del mutuo, il tipo di tasso per il quale si preferisce optare e il tasso che l’istituto di credito ci propone. In pochi secondi si otterrà esattamente l’importo della rata del mutuo. Ricordati però che in caso di tasso variabile esso potrebbe nel tempo mutare. Altro modo per calcolare in modo preciso l’importo della rata del mutuo è quella di rivolgersi direttamente alla banca di farsi fare una simulazione da uno dei consulenti familiari dedicati.

Come confrontare i differenti mutui

Come ti spiegavamo poco fa, quello che fa la differenza fra un mutuo e l’altro è sempre il tasso di interesse. In particolare, se vuoi confrontare le condizioni che un dato istituto di credito ti offre devi prendere come riferimento lo spread, ossia il reale margine di guadagno che la banca applica. Questo perché mentre l’Euribor e l’Euris sono parametri indipendenti dal volere dalla banca, stabiliti da andamenti di mercato, lo spread viene definito in modo autonomo dal mutuante, il quale può scegliere se guadagnare di più o di meno dal prestito. Confrontare lo spread delle varie proposte di mutuo è dunque sicuramente interessante per capire a chi conviene più rivolgersi per farsi prestare il danaro.

Garanzie Richieste per un Mutuo

Oltre all’ipoteca sull’immobile, le banche possono richiedere ulteriori garanzie per ridurre il rischio di insolvenza. Queste possono includere garanzie personali, come il fideiussore, che si impegna a pagare il debito nel caso in cui il mutuatario non sia in grado di farlo. Altre garanzie possono includere polizze assicurative che coprono il debito residuo in caso di eventi come il decesso del mutuatario o la perdita del lavoro. Queste garanzie forniscono una maggiore sicurezza alla banca e possono influenzare le condizioni del mutuo offerto.

Surroga, Rinegoziazione o Estinzione Anticipata

La surroga permette al mutuatario di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra senza costi aggiuntivi, generalmente per ottenere condizioni più vantaggiose. La rinegoziazione, invece, comporta la modifica delle condizioni del mutuo con la stessa banca, come il tasso di interesse o la durata del prestito. L’estinzione anticipata consente al mutuatario di chiudere il mutuo prima della scadenza, pagando il capitale residuo, e può comportare delle penali. Tutte queste opzioni offrono flessibilità al mutuatario e possono essere vantaggiose in diversi scenari finanziari.

Domande Frequenti