La Bce si prepara a lasciare il tasso sui depositi al 2,50%, ma per chi compra la prima casa la decisione di oggi conta meno del prezzo che le banche applicano al fisso e delle condizioni dedicate al primo acquisto, come i mutui green per le case efficienti. Le offerte fisse seguono l'Eurirs e possono rincarare nei giorni prima di una riunione, anche se poi la Bce non fa nulla. Le migliori proposte prima casa in tabella partono da un TAN del 2,99% e da una rata di 421,06 euro su 100.000 euro in 30 anni.
La pausa del 29 ottobre è quasi certa, dicembre resta il nodo
I future sull'€STR prezzano una probabilità del 97% che la Bce lasci i tassi fermi giovedì 29 ottobre 2026, dopo i rialzi di giugno e del 10 settembre. Il tasso sui depositi è al 2,50%, quello sul rifinanziamento principale al 2,65% e quello marginale al 2,90%. Il mercato guarda soprattutto alla riunione del 17 dicembre.
La decisione arriva in una fase delicata: a settembre l'inflazione dell'area euro è salita al 3,8% dal 3,2% di agosto, il livello più alto da settembre 2023, trainata dall'energia a +18,9% su base annua. Secondo Orafinanza (dati Eurostat) l'inflazione di fondo è al 2,5%; Segugio la indica all'1,7%, con una diversa definizione (al netto di energia e alimentari freschi). I dati non coincidono su due dettagli: Segugio.it riporta l'Italia al 4,2% (stima Istat), Orafinanza al 4,1% (dati Eurostat); per l'energia area euro il dato preliminare è +18,8% e quello definitivo +18,9%.
Sul calendario c'è un errore in una fonte: il lead di BusinessOnline parla di giovedì 28 ottobre, mentre il corpo dello stesso articolo e le altre fonti indicano giovedì 29 ottobre 2026. Morgan Stanley, Danske Bank, Rabobank, Nomura e Nordea prevedono una pausa il 29 ottobre e un nuovo rialzo a dicembre; Nordea indica esplicitamente 25 punti base. Commerzbank ipotizza il tasso sui depositi al 2,75% a fine anno. A fine settembre i future davano una probabilità del 60% a un rialzo già a ottobre, poi le parole di Christine Lagarde hanno spostato le attese.
Per chi compra la prima casa il fisso costa più subito ma blocca la rata
La prima scelta per un mutuo prima casa è tra fisso e variabile: il fisso mette al riparo da nuove strette e rende nota la rata fin dal primo giorno, mentre il variabile parte da un costo inferiore ma segue l'Euribor. Per un primo acquisto il fisso va confrontato sul costo totale, non solo sul TAN.
La simulazione di Segugio.it del 29 ottobre 2026 (impiegato 35 anni, Milano, reddito 2.600 euro, mutuo 100.000 euro su immobile da 200.000, durata 30 anni) indica queste offerte fisse per l'acquisto della prima casa:
| Banca | TAN | Rata mensile | TAEG |
|---|---|---|---|
| Crédit Agricole Italia | 2,99% | 421,06 € | 3,24% |
| Credem | 2,99% | 421,06 € | 3,27% |
| Banco di Desio e della Brianza | 3,20% | 432,47 € | 3,37% |
| Banco BPM | 3,20% | 432,47 € | 3,51% |
| Intesa Sanpaolo | 3,33% | 439,61 € | 3,53% |
| Webank | 3,65% | 457,46 € | 3,77% |
Tra la rata più bassa (421,06 euro) e la più alta (457,46 euro) ci sono 36,40 euro al mese: su 30 anni, cioè 360 rate, la differenza arriva a 13.104 euro (36,40 × 360). Banco di Desio aggiunge 250 euro di istruttoria e 237,90 euro di perizia: un TAN del 3,20% non basta a dire che l'offerta è più cara o più conveniente.
Variabile e fisso: 46,93 euro al mese di distanza
Sul mutuo da 150.000 euro in 20 anni il variabile costa 819,93 euro al mese e il fisso 866,86: la differenza è di 46,93 euro (866,86 – 819,93). Con un rialzo di 0,25 punti il variabile sale a 838,67 euro. Segugio stima per il fisso un TAN medio del 3,65% (+19 punti base, non +25) e una rata di 881,55 euro: con questi valori la distanza scende a 42,88 euro.
I TAN medi al 1° ottobre erano 2,84% per il variabile e 3,46% per il fisso. Con un rialzo di 25 punti base il variabile salirebbe al 3,09%, mentre il fisso medio salirebbe al 3,65% (+19 punti base) secondo la stima di Segugio; con due interventi il variabile arriverebbe al 3,34% e il fisso al 3,80%, con rate di 857,66 e 893,24 euro. Il variabile resterebbe più conveniente, ma la distanza dal fisso scenderebbe da circa 47 a meno di 36 euro al mese. Il risparmio iniziale del variabile, 46,93 euro al mese, vale 563,16 euro all'anno (46,93 × 12). Un solo rialzo lo riduce a 42,88 euro al mese, cioè 514,56 euro all'anno; con due interventi scende a 35,58 euro al mese, 426,96 euro all'anno.
Su un mutuo variabile da 150.000 euro in 25 anni al 3,6%, un rialzo da 0,25 punti pesa 20 euro al mese (da 759 a 779); con quattro rialzi la rata arriva a 842 euro, 83 euro in più. Sono cifre massime: chi ha già pagato parte del mutuo ha un capitale residuo più basso.
Il fixing Euribor del 14 ottobre 2026 indicava 2,441% a 1 mese, 2,628% a 3 mesi, 2,924% a 6 mesi e 3,201% a 12 mesi: la curva crescente mostra che il mercato scommette su ulteriori rialzi. Per chi deve accendere un mutuo prima casa, il variabile è adatto solo se il bilancio familiare ha margine per assorbire aumenti; il fisso elimina l'incognita.
Mutui green e spese: le leve per il primo acquisto
Con i mutui green molti istituti riservano a chi acquista case efficienti uno spread ridotto. Per un primo acquisto conviene confrontare anche istruttoria, perizia e assicurazioni: un TAN basso non basta se il costo complessivo sale. La classe energetica dell'immobile è una leva spesso sottovalutata.
Le spese iniziali possono pesare: nella tabella di Segugio.it Banco di Desio applica 250 euro di istruttoria e 237,90 euro di perizia, mentre Crédit Agricole e Credem azzerano l'istruttoria (Credem indica 300 euro di perizia). Il confronto va fatto con importo e durata identici, altrimenti il TAN più basso può nascondere un costo più alto.
Anticipare i tempi può fare la differenza: avviare ora la ricerca del mutuo permette di valutare le condizioni attuali prima che una nuova decisione della Bce si trasferisca sui listini delle banche.
Cosa controllare prima di firmare
Per un primo acquisto la scelta del tasso va legata alla sostenibilità della rata, non solo al confronto tra TAN. Chi ha un margine può valutare il variabile, che parte più basso; chi vuole una rata certa sceglie il fisso. Prima di firmare, però, vanno verificati tre elementi: costo totale, classe energetica e tempi della banca.
- Tipo di tasso: il fisso protegge da nuove strette; il variabile segue l'Euribor.
- Costo totale: sommare TAN, TAEG, istruttoria, perizia e assicurazioni.
- Classe energetica: verificare se l'immobile accede a un mutuo green con spread ridotto.
- Tempi: chiedere le condizioni prima che la Bce si riunisca, perché il fisso può muoversi prima.
- Formule miste: valutare un tasso misto o un tetto massimo al variabile (cap), se la banca lo propone.
La pausa al 2,50% non è una buona notizia per chi spera in un calo immediato del variabile: la rata dipende dall'Euribor e non scende per il solo fatto che la Bce si fermi. Per chi compra la prima casa, il vero vantaggio è decidere con un costo noto e verificare le condizioni dedicate, dalla classe energetica per i mutui green alle spese accessorie, invece di rincorrere un mercato che ha già spostato l'attenzione su dicembre.
Fonti
Indice dei Contenuti
