Il rialzo di 25 punti base varato dalla Bce il 10 settembre 2026 entra in vigore il 16 settembre e chi accende oggi un mutuo per la prima casa lo trova già dentro la rata iniziale. Sulla fascia di finanziamento più richiesta in Italia, tra 125mila e 150mila euro su 25 anni, l'aumento mensile va da 15 a 25 euro. Per chi compra, però, il conto non finisce nella rata: nei primi otto mesi del 2026 l'importo medio richiesto è stato di 139.599 euro, contro un valore medio dell'immobile di circa 206mila euro. La differenza esce dalle tasche dell'acquirente prima ancora che la banca eroghi il primo euro.
Quanto costa in più il mutuo che accendi oggi
Chi sottoscrive un nuovo finanziamento a tasso variabile paga il rialzo fin dalla prima rata, perché il tasso applicato somma lo spread all'indice Euribor. Le stime sull'impatto non coincidono: Facile.it calcola +17 euro al mese su un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni, da 614 a 631 euro; il Codacons indica 15-25 euro sulla fascia 125mila-150mila euro in 25 anni; l'Unione nazionale consumatori arriva a 19,50 euro al mese, pari a 234 euro l'anno, ipotizzando il pieno trasferimento del rialzo sull'Euribor con un Taeg di partenza del 3,81%.
La distanza tra le tre stime dipende dall'importo medio preso a riferimento e dall'ipotesi di trasmissione del rialzo: sono scenari diversi, non versioni in conflitto dello stesso calcolo. Per calibrare meglio il divario, si possono normalizzare le stime per 1.000 euro finanziati. I 17 euro di Facile.it su 126.000 euro equivalgono a circa 0,135 euro al mese per 1.000 euro (17 / 126.000 × 1.000). I 19,50 euro dell'Unione nazionale consumatori, rapportati all'importo medio richiesto di 139.599 euro, valgono circa 0,14 euro al mese per 1.000 euro (19,50 / 139.599 × 1.000). La differenza è quindi di pochi centesimi per 1.000 euro finanziati: il vero scarto nasce dalle ipotesi di trasmissione e dal profilo di durata, non dai numeri di base.
Un numero aiuta a calibrare: i 17 euro mensili del profilo Facile.it valgono 204 euro su base annua (17 × 12). E il rialzo di settembre si somma a quelli già assorbiti nel 2026. La stessa rata era di 578 euro a gennaio, è salita a 614 prima della decisione ed è ora a 631: 53 euro in più rispetto all'inizio dell'anno, che su dodici mesi fanno 636 euro. In termini percentuali, 53 euro su 578 euro di gennaio equivalgono a circa il 9,2% (53 / 578 × 100).
Variabile più basso in partenza, ma il margine si assottiglia
Il variabile resta l'opzione con la rata iniziale più leggera, ma il vantaggio si sta riducendo mese dopo mese.
| Profilo (126.000 euro in 25 anni) | Tan | Rata iniziale |
|---|---|---|
| Migliore offerta variabile | 2,65% | 575 euro |
| Migliore offerta fissa | 3,15% | 607 euro |
La distanza è di 32 euro al mese, 384 euro su base annua. Rapportata alla rata fissa iniziale di 607 euro, la distanza di 32 euro è pari a circa il 5,3% (32 / 607 × 100). Sulle medie di mercato la forbice è ancora più stretta: dopo il rialzo il Tan medio del variabile sale al 3,05%, contro il 3,46% del fisso, un differenziale di 41 punti base. Su 120.000 euro in 20 anni il risparmio garantito dal variabile scende da circa 40 a poco più di 25 euro al mese e il vantaggio complessivo sugli interessi passa da circa 9.600 a 5.900 euro. Con un ulteriore rialzo da 25 punti base il divario di rata si fermerebbe a 10 euro e il risparmio a circa 2.350 euro.
Il mercato ha già scelto: nei primi otto mesi del 2026 il 93% delle richieste di mutuo è a tasso fisso. La quota di chi opta per il variabile è però salita al 7%, dall'1% dello stesso periodo del 2025, spinta dalle condizioni di inizio anno. Qui le fonti divergono leggermente sulla composizione: MutuiOnline indica, nello stesso periodo, il 92,2% di richieste a tasso fisso e il 3,6% a tasso variabile. La differenza con il 93% di Facile.it-Mutui.it è di 0,8 punti percentuali sul fisso e di 3,4 punti sul variabile. I perimetri di rilevazione non sono identici, ma la preferenza per il fisso resta schiacciante.
Quanto anticipo serve oltre al mutuo
Per chi compra la prima casa il vero vincolo è il capitale proprio. La differenza aritmetica tra il valore medio dell'immobile oggetto di mutuo (circa 206.000 euro) e l'importo medio richiesto (139.599 euro) è di 66.401 euro (206.000 − 139.599). Questa cifra equivale al 32,2% del valore medio dell'immobile (66.401 / 206.000 × 100). Letto all'inverso, l'importo medio richiesto copre il 67,8% del valore (139.599 / 206.000 × 100): il resto è la parte che l'acquirente deve coprire senza finanziamento, salvo altre forme di copertura.
Il profilo di chi compra si sta abbassando: l'età media dei richiedenti è passata da 40,5 a 39 anni, e scende sotto i 37 anni se si guarda alle sole richieste per la prima casa. Il peso delle surroghe è invece diminuito dal 26% al 17% delle domande. Mettendo insieme i due dati, il mercato si concentra sui nuovi acquisti più che sulla sostituzione di mutui esistenti: proprio per questi acquirenti il vincolo principale diventa il capitale proprio, cioè i 66.401 euro calcolati sul profilo medio.
Surroga e passaggio al fisso: la strada per chi ha già il mutuo
Chi ha già acceso un variabile per la prima casa può passare al fisso con la surroga, senza spese né commissioni per il cliente ai sensi dell'art. 120-quater del Testo unico bancario. La finestra resta aperta finché le offerte a tasso fisso non recepiscono per intero il nuovo costo del denaro. «Ora più che mai, chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto, che garantiscono maggiore tranquillità nel medio-lungo periodo», è il consiglio di Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia.
Il punto è che il differenziale medio tra variabile e fisso è ormai di 41 punti base: il variabile parte più basso, ma la surroga permette di trasferire il rischio tasso senza costi per il cliente, bloccando la rata prima che eventuali nuovi aumenti entrino nelle offerte.
Cosa aspettarsi nel 2027
Il rialzo di settembre potrebbe non essere l'ultimo. I futures sull'Euribor a tre mesi indicano l'indice dal 2,67% di inizio settembre al 3,10% entro giugno 2027: per il mutuo tipo da 126.000 euro in 25 anni significa una rata di circa 651 euro, 73 euro in più rispetto a gennaio 2026, e oltre 600 euro di interessi aggiuntivi nel corso dell'anno. In termini percentuali, 73 euro su 578 euro di gennaio equivalgono a circa il 12,6% (73 / 578 × 100).
Sul mercato immobiliare gli effetti arrivano con ritardo: secondo le analisi storiche di Nomisma, la correlazione tra tassi e compravendite si manifesta con uno sfasamento di circa due trimestri, con i primi segnali attesi nei primi mesi del 2027. Firstonline parla di circa sei mesi: due trimestri e sei mesi indicano la stessa finestra temporale, ma la doppia formulazione conferma che si tratta di una stima indicativa. Nel frattempo le richieste di finanziamento segnalate da CRIF sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre lo stock dei mutui alle famiglie ha raggiunto 449,68 miliardi a luglio 2026, in crescita di 9,16 miliardi dalla fine del 2025. I due dati possono coesistere: lo stock misura i mutui già erogati e in ammortamento, non la domanda nuova. È un collegamento che segnala un mercato in transizione, con più cautela sulle nuove richieste ma con un portafoglio esistente ancora in crescita.
Per chi compra la prima casa oggi la decisione operativa è una sola: bloccare la rata con un tasso fisso o misto prima che i nuovi livelli entrino nelle offerte, dopo aver calcolato con precisione la quota da coprire senza mutuo (66.401 euro sul profilo medio). Il risparmio sull'anticipo vale più di qualunque scommessa sull'Euribor.
Fonti
- Cose di Casa
- PagineGialle Casa
- FIRSTonline
- Quotidiano Nazionale
- Virgilio
- Quotidiano del Condominio
- Il Messaggero
- PMI.it
- Il Fatto Quotidiano
- Leggo
- MutuiOnline.it
- Startmag
- idealista/news
- FinanzaOnline
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