Per chi compra la prima casa a ottobre 2026 il tasso fisso resta la scelta dominante, e i numeri lo confermano: sul classico mutuo da €100.000 in 30 anni le tre migliori offerte partono da €418,91 al mese, con TAN tra il 2,95% e il 3,05%. Il parametro di riferimento per i mutui lunghi, l'Eurirs a 30 anni, è fermo al 3,47% e la curva dei tassi fissi resta invertita: allungare la durata non costa di più.
Eurirs 30 anni fermo a 3,47%, la curva dei fissi resta invertita
Per chi punta a un mutuo trentennale, il parametro di riferimento è l'Eurirs a 30 anni, invariato a 3,47% tra il 5 e il 6 ottobre 2026. L'Eurirs a 10 anni è sceso al 3,58% al 6 ottobre 2026 e quello a 25 anni al 3,55%: la curva dei tassi fissi resta invertita, e allungare la durata non costa più caro. Sul fronte variabile, l'Euribor a 1 anno scende dal 3,186% al 3,177%, l'Euribor a 6 mesi dal 2,986% al 2,954%, mentre l'Euribor a 3 mesi sale dal 2,597% al 2,602%.
Le tre offerte per la prima casa, con un TAN che inganna
Sul mutuo prima casa da €100.000 in 30 anni, su un immobile da €200.000, le tre proposte migliori rilevate il 6 ottobre 2026 sono il Mutuo D-Evolution Green di Banco di Desio e della Brianza, il Mutuo Casa Tasso Fisso Finito Green di Banco BPM e il Mutuo Promo Tasso Fisso Green di BPER Banca. Le rate si concentrano in una forbice di appena €5,40 al mese, ma l'ordine cambia quando dal TAN si passa al TAEG.
| Banca | Prodotto | TAN | TAEG | Rata mensile |
|---|---|---|---|---|
| Banco di Desio e della Brianza | Mutuo D-Evolution Green | 3,00% | 3,16% | €421,60 |
| Banco BPM | Mutuo Casa Tasso Fisso Finito Green | 2,95% | 3,21% | €418,91 |
| BPER Banca | Mutuo Promo Tasso Fisso Green | 3,05% | 3,29% | €424,31 |
Il paradosso di Banco BPM: TAN più basso, TAEG più alto
Banco BPM espone il TAN più basso del listino, 2,95% contro il 3,00% di Banco di Desio, ma il suo TAEG è più alto: 3,21% contro 3,16%. La forbice tra TAN e TAEG lo mostra chiaramente: 26 punti base per BPM, 16 per Banco di Desio e 24 per BPER Banca.
La causa sta nelle spese iniziali. Banco BPM chiede €1.000 di istruttoria e €320 di perizia, per un totale di €1.320; Banco di Desio si ferma a €250 e €237,90, cioè €487,90. La differenza è di €832,10 pagati subito, a fronte di una rata più bassa di appena €2,69 al mese. Recuperare il maggior esborso richiederebbe 309 rate: quasi tutto il mutuo trentennale si consuma prima di andare davvero in pari.
Sull'intera durata, il vantaggio si assottiglia ulteriormente. BPM costa in totale €152.127,60 (360 rate da €418,91 più €1.320 di spese), Banco di Desio €152.263,90 (360 rate da €421,60 più €487,90): €136,30 di differenza su trent'anni, meno di €4,54 l'anno.
Prima casa, il contesto per chi compra adesso
Nei primi otto mesi del 2026 il 92,2% delle richieste di mutuo ha scelto il tasso fisso, come avevamo riportato. Il segmento ad alto LTV — mutui oltre l'80% del valore dell'immobile — pesa il 24,4% delle richieste ed è cresciuto del 9,1%; l'età media degli acquirenti ad alto LTV è salita a 39,3 anni nel secondo trimestre 2026. Sul fronte della garanzia pubblica, nel 2025 il Fondo Consap ha garantito 8,2 miliardi di euro di finanziamenti, il 12% in più rispetto ai 7,29 miliardi del 2024.
Con una forbice mensile di €5,40 tra la rata più bassa e la più alta, la scelta per chi compra la prima casa non può che passare dalle spese di istruttoria e perizia. Il TAN di vetrina è la variabile meno informativa delle tre: il TAEG le incorpora tutte e, nell'offerta di Banco BPM, bastano €832,10 di costi anticipati per annullare il vantaggio di una rata più bassa.
Il takeaway per chi compra la prima casa
Tra la rata più bassa e la più alta ci sono €5,40 al mese, meno di un caffè a settimana. La differenza vera sta altrove: nelle spese di istruttoria e perizia, che tra Banco di Desio e Banco BPM si separano di €832,10. Chi acquista la prima casa nell'autunno 2026 fa bene a partire dal TAEG e dalle spese anticipate, non dal TAN pubblicizzato.
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