Chi ha acquistato la prima casa con un mutuo ipotecario gode di tutele specifiche, a partire dalle agevolazioni fiscali e dalla possibilità di accedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa. Tra queste tutele c’è anche la surroga: un diritto che per legge non comporta spese notarili, costi di istruttoria né penali, e che consente di trasferire il finanziamento presso un’altra banca mantenendo invariata l’ipoteca e le eventuali garanzie pubbliche già acquisite. In un momento in cui i tassi mostrano segnali di flessione, con il tasso Euribor a 1 anno indicato in area 2,9% a fine luglio e offerte a tasso fisso di riferimento sotto la soglia del 3,1% di TAN, la surroga diventa uno strumento concreto per chi vuole alleggerire la rata o mettere al riparo il proprio mutuo prima casa da futuri rialzi.
La migliore offerta fissa: il benchmark per la prima casa
Tra le proposte più competitive segnalate per la prima casa spiccano soluzioni con TAN nell’intorno del 3,04% per un mutuo da 100.000 euro in 30 anni. La rata mensile si aggirerebbe in quel caso attorno a 423 euro, un punto di riferimento concreto per chi valuta la surroga. Considerando che il tasso fisso medio rilevato a luglio si collocherebbe intorno al 3,3%, il passaggio a queste condizioni ridurrebbe lo spread di qualche decina di punti base: un risparmio che, su un finanziamento trentennale, si accumula mese dopo mese senza alcun costo aggiuntivo. La procedura può essere avviata semplicemente presentando la documentazione del mutuo in essere e, per chi ha beneficiato del Fondo di Garanzia, la surroga non fa decadere la copertura pubblica.
Fisso o variabile? La finestra prima di un possibile rialzo BCE
Il tasso variabile medio viene indicato oggi attorno al 2,8%, circa mezzo punto sotto il fisso medio. Tuttavia, le attese di mercato prezzano un possibile rialzo BCE di 25 punti base già nella riunione di settembre, che porterebbe il variabile a superare la soglia del 3%. Chi ha un mutuo prima casa a tasso variabile può sfruttare la finestra attuale per surrogare verso un fisso ai minimi, mettendo al riparo la rata dalle prossime decisioni della Banca Centrale. Non sorprende che una larghissima maggioranza delle richieste di mutuo di questo periodo scelga il tasso fisso: per l’abitazione principale la stabilità della rata resta un valore prioritario, specie quando si sono ottenute agevolazioni under 36 o altre misure di sostegno che è bene preservare.
Tre scenari di surroga per chi ha un mutuo prima casa
Chi sta pensando alla surroga può concentrarsi su tre situazioni concrete, usando i dati di mercato e valutando la propria condizione di mutuatario prima casa.
- Da variabile puro a fisso: un mutuatario che paga un variabile vicino al 2,8% e decide di surrogare su un fisso competitivo (intorno al 3,04%) su 100.000 euro a 30 anni vede la rata passare da circa 410 euro a poco più di 420 euro. L’aumento è contenuto e si mette al sicuro dal rialzo dei tassi, senza costi di perizia o istruttoria aggiuntivi e senza perdere le agevolazioni prima casa già riconosciute.
- Da fisso sopra media a fisso migliore: chi ha sottoscritto un fisso nei mesi scorsi a tassi superiori al 3,3% medio può agganciare TAN più bassi e ridurre la rata. Su 100.000 euro a 30 anni, ogni 0,3 punti di calo del TAN valgono circa 15 euro al mese di risparmio. Il trasferimento del mutuo prima casa non richiede una nuova istruttoria sul merito creditizio in senso stretto: la banca subentrante subentra nella garanzia ipotecaria esistente e nell’eventuale Fondo di Garanzia.
- Bloccare prima di settembre: con l’Euribor a breve termine atteso in progressivo rialzo nelle prossime settimane, ogni rinvio rischia di peggiorare le condizioni per i variabili. Surrogare subito consolida una rata che tra qualche settimana potrebbe essere meno vantaggiosa, preservando il diritto alla portabilità del mutuo senza penali e mantenendo intatte le coperture e le detrazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa.
Il calcolo è semplice: se il tuo mutuo prima casa ha un tasso superiore ai benchmark attuali, la surroga è un’operazione che puoi attivare senza spese e con tempi certi. L’occasione di fine luglio sta nel differenziale ancora stretto tra fisso e variabile, che potrebbe ridursi rapidamente dopo le prossime mosse della BCE, rendendo la surroga una leva concreta per alleggerire il bilancio familiare senza intaccare i benefici già acquisiti con il primo acquisto e con le agevolazioni di legge.
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