Il tasso fisso sui mutui ha sfiorato il 4%, proprio mentre migliaia di under 36 stanno valutando il primo acquisto della casa. La decisione della BCE del 23 luglio di lasciare invariati i tassi non ha fermato la risalita: il mercato sconta già un nuovo rialzo a settembre, e chi compra la prima casa rischia di perdere in pochi giorni sia condizioni di finanziamento più favorevoli, sia la finestra ancora aperta su garanzie e bonus under 36. La scelta non è più se comprare, ma quando bloccare il mutuo.
Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa resta operativo
Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da Consap, continua a coprire fino al 50% della quota capitale per chi acquista un immobile non di lusso con un mutuo ipotecario. La garanzia statale è accessibile a prescindere dall'età e non ha scadenze normative imminenti.
Il problema è sul lato costo del denaro: a maggio 2026, secondo l'ultimo report di Bankitalia, il tasso effettivo sui mutui per l'acquisto della casa ha già sfiorato il 4%, toccando il 3,96%. Con la prospettiva di un rialzo BCE a settembre, chi accende oggi un mutuo a tasso fisso si trova davanti a rate che erano 97 euro al mese più alte rispetto a gennaio 2025 — oltre 1.100 euro annui in più sulla stessa cifra finanziata.
Agevolazioni under 36: l'urgenza di agire prima dei rialzi
Le agevolazioni prima casa under 36 comprendono l'esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre al credito d'imposta sull'IVA per acquisti da impresa. Queste misure hanno una scadenza: la legge di bilancio le ha prorogate, ma nel contesto attuale ogni mese di attesa si traduce in un crescente costo del mutuo.
La simulazione su un mutuo trentennale da 200mila euro a tasso fisso con spread 0,50% mostra una rata attuale di 917 euro al mese. Il Codacons ha definito questa fase come «la calma prima della tempesta», segnalando che il conflitto in Medio Oriente e l'impennata dei prezzi energetici potrebbero innescare nuovi rialzi già nelle prossime settimane. Tradotto: il fisso di oggi potrebbe apparire relativamente conveniente già a settembre.
L'iter per bloccare il mutuo prima del rialzo di settembre
Le prossime riunioni BCE sono calendarizzate per il 10 settembre, il 29 ottobre e il 17 dicembre 2026. Molti analisti considerano probabile un aumento dei tassi già a settembre, scenario che i mercati stanno prezzando con un Euribor atteso al 2,79% per fine 2026 — 75 punti base in più rispetto a gennaio.
Per chi compra la prima casa, la sequenza operativa è questa:
- Ottenere il pre-contratto e bloccare la proposta d'acquisto.
- Richiedere la delibera di mutuo includendo la garanzia Consap se si rientra nei requisiti.
- Fissare il tasso al momento della delibera, non al rogito: la banca può bloccare il tasso per un periodo limitato, da verificare in fase di istruttoria.
Aspettare settembre o ottobre per decidere significa quasi certamente vedersi offrire un TAN fisso più alto di quello oggi disponibile, vanificando buona parte del risparmio fiscale ottenuto con le agevolazioni.
Perdere tempo costa: il conto sui 30 anni
Un rialzo BCE di 25 punti base a settembre — scenario atteso dai mercati — porterebbe il TAN variabile medio al 3,05%. Anche il fisso, ancorato all'IRS, si muoverebbe verso l'alto. Lo spread tra fisso e variabile, oggi di 76 euro mensili (917€ contro 841€), potrebbe allargarsi, rendendo il fisso ancora più caro.
Chi ha in mano una delibera di mutuo approvata con tasso bloccato nelle prossime settimane sterilizza questo rischio. Il Fondo di Garanzia e le agevolazioni under 36, da soli, non bastano a compensare una rata che lievita di decine di euro ogni mese per trent'anni: la vera protezione, oggi, è la rapidità nell'accensione.
Bloccare il tasso fisso prima del 10 settembre non è una scommessa, è una scelta prudenziale in uno scenario dove la BCE ha già lasciato tutte le opzioni aperte e il mercato indica un'unica direzione.
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