Il 22 luglio 2026 l’Euribor a 1 mese è sceso al 2,181% e quello a 3 mesi al 2,456%, in calo rispettivamente di 2,3 e 1,9 punti base rispetto al fixing precedente. L’IRS a 20, 25 e 30 anni è rimasto invece fermo sui valori del giorno prima: 3,39%, 3,36% e 3,31%. Per chi sta per comprare la prima casa, il segnale è duplice: i mutui a tasso variabile diventano marginalmente più convenienti sul breve termine, mentre la stabilità degli IRS sulle scadenze lunghe congela le condizioni dei fissi proprio nel momento in cui le banche continuano a proporre TAN sotto la soglia del 3,10%.
Cosa è successo il 22 luglio: i fixing che contano per il primo acquisto
L’Osservatorio tassi di MutuiOnline.it ha registrato un ribasso generalizzato sugli Euribor a breve termine e una tenuta degli IRS sulle durate oltre i 20 anni. L’Euribor a 1 anno, parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile, è sceso dal 2,918% al 2,912% — una variazione minima, ma che conferma il ripiegamento dopo il rialzo della BCE del 15 luglio.
Sul fronte dei fissi, l’IRS a 10 anni è salito di un solo punto base, a 3,23%, mentre le scadenze 20, 25 e 30 anni sono rimaste inchiodate. Questo significa che i costi di copertura per le banche sui mutui a tasso fisso di lunga durata non si stanno muovendo: condizione che favorisce offerte stabili, senza sorprese in fase di istruttoria.
Tre dati da tenere d’occhio per chi sta valutando un mutuo prima casa:
- Euribor 1 mese: 2,181% (-2,3 punti base)
- Euribor 3 mesi: 2,456% (-1,9 punti base)
- IRS 20 anni: 3,39% (invariato)
Perché la stabilità dell’IRS conta per il Fondo Garanzia Mutui Prima Casa
Chi accende un mutuo per la prima casa può accedere al Fondo di Garanzia statale, che copre fino al 50% della quota capitale nei finanziamenti destinati all’acquisto dell’abitazione principale. Il Fondo riduce il rischio per la banca, ma il tasso finale offerto dipende comunque dall’andamento degli indici di mercato.
Con l’IRS a 20, 25 e 30 anni fermo rispettivamente a 3,39%, 3,36% e 3,31%, le banche hanno margine per mantenere TAN competitivi. Alcuni istituti propongono già mutui prima casa a tasso fisso con TAN del 3,04% (Credem) e 3,10% (Banco di Desio e della Brianza), inferiori all’IRS a 10 anni. Il TAEG, che include spese di istruttoria e perizia, si colloca tra il 3,31% e il 3,47% — un dato che resta sotto il tasso medio sui nuovi mutui casa rilevato a giugno 2026 (3,48%).
Per un mutuo da 100.000 euro in 30 anni, la rata mensile con il TAN più basso oggi disponibile è di 423,76 euro, ma per ottenere queste condizioni servono requisiti precisi: reddito dimostrabile, valore dell’immobile non superiore a 200.000 euro e, nel caso di offerte green, classe energetica adeguata.
Agevolazioni under 36: cosa resta in gioco con questi tassi
Il pacchetto di agevolazioni per gli under 36 che acquistano la prima casa (esonero da imposta di registro, ipotecaria e catastale, credito d’imposta sull’IVA per gli acquisti da costruttore) non incide direttamente sul tasso del mutuo, ma riduce il capitale necessario e i costi accessori. Con un Euribor in calo sulle scadenze brevi e un IRS che non sale sulle lunghe, il momento resta favorevole per combinare le esenzioni fiscali under 36 con un finanziamento a condizioni competitive.
Un calcolo semplice: su 100.000 euro di capitale finanziato a 30 anni, un TAN del 3,04% genera una rata mensile di 423,76 euro. Se si considerano i costi iniziali (istruttoria e perizia, che variano da 1.037,90 a 1.500 euro), il risparmio ottenuto con le agevolazioni fiscali under 36 — che può superare i 2.000 euro tra imposte e oneri notarili — copre abbondantemente queste spese e riduce il peso complessivo dell’operazione.
Il differenziale tra Euribor 1 anno (2,912%) e IRS 10 anni (3,23%) è ora di 0,318 punti percentuali: un valore che rende il variabile ancora più conveniente sul breve termine, ma che non sposta il vantaggio strutturale del fisso per chi vuole rate prevedibili su 25-30 anni. La scelta tra le due opzioni, per un acquirente prima casa, si gioca più sulla durata del finanziamento e sulla stabilità del reddito che su un confronto puntuale degli indici.
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